💡 한줄 답변: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 문자나 내용증명으로 갱신 의사를 통보해야 하며, 집주인 실거주 등 법정 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.
📌 핵심 요약- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 문자나 내용증명으로 갱신 의사를 도달시켜야 법적 효력이 발생합니다.
- 집주인은 본인 또는 직계존비속 실거주, 2기 차임 연체 등의 법정 사유가 있을 때만 정당하게 거절할 수 있습니다.
- 실거주로 거절당해 퇴거한 임차인은 확정일자 열람을 통해 집주인의 허위 실거주 확인 시 손해배상을 청구할 수 있습니다.
전세 계약 갱신청구권은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 전세 만기를 앞두고 보증금 인상 요구나 퇴거 요청을 받아 주거 불안을 겪는 임차인이 늘고 있습니다.
본 글에서는 계약 갱신을 확실하게 청구하는 구체적 절차와 집주인이 합법적으로 거절할 수 있는 조건을 실무 점검표 형태로 상세히 안내합니다.
01보증금 5% 증액 협의와 계약서 재작성 실무 가이드
➤ 보증금 증액 시에는 기존 계약서를 유지한 채 증액분에 대한 변경 계약서만 별도로 작성하여 확정일자를 받아야 우선변제 순위가 안전하게 보호됩니다.
계약 갱신청구권이 정상적으로 수용된 경우 임대인은 기존 임대료의 5% 범위 내에서 증액을 청구할 수 있으나, 이는 일방적인 통보로 확정되는 것이 아니라 당사자 간의 협의를 거쳐야 합니다. 증액 없이 기존 조건 그대로 갱신되는 경우에는 기존 계약서를 그대로 유지하고 별도의 확정일자를 다시 받지 않아도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
반면 보증금을 증액하기로 합의한 경우에는 기존 계약서 원본을 보관한 상태에서 증액된 보증금 액수만을 기재한 변경 계약서를 작성하고, 해당 변경 계약서에 대해 관할 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 추가로 부여받아야 증액분에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다. 이때 주의할 점은 기존 계약서를 파기하거나 새로 쓴 전체 금액 계약서로 대체하여 기존 순위를 상실하지 않도록 서류를 철저히 관리하는 것입니다.
(출처: 법제처)
02정당한 갱신 요구 vs 집주인의 합법적 거절 사유 비교
➤ 집주인은 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주, 2기 이상의 차임 연체, 무단 전대 등 법률에 명시된 정당한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다.
| 구분 | 임차인의 갱신 청구 요건 | 임대인의 거절 사유(법정 예외) |
|---|---|---|
| 행사 시기 및 횟수 | 계약 종료 6~2개월 전, 1회에 한해 2년 보장 | 기간 경과 후 통보 시 거절 가능 (묵시적 갱신 여부 별도 판단) |
| 임대료 증액 기준 | 직전 보증금의 5% 이내 협의 증액 | 법정 상한 초과 요구 불가, 임차인의 5% 거부 자체는 거절 사유 불가 |
| 거주 목적 및 주체 | 임차인의 평온한 계속 거주 목적 | 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주 |
| 의무 위반 여부 | 차임 연체 없이 계약상 선량한 관리자 의무 준수 | 2기 차임액 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손 |
| 재건축 및 철거 | 안전진단 통과 등 단순 계획 단계는 거절 불가 | 계약 체결 시 고지된 철거 계획, 노후·훼손으로 인한 안전사고 우려 |
03집주인이 거절을 통보할 때 임차인이 확인해야 할 쟁점
➤ 실거주 사유로 갱신이 거절된 경우 임차인은 퇴거 후 확정일자 열람을 통해 허위 실거주 여부를 추적하고 법적 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q. 집주인이 본인 실거주를 이유로 거절하면 임차인은 무조건 퇴거해야 하나요?
A. 임대인이 본인 또는 직계존비속의 실거주를 주장하면 갱신 청구가 거절되는 것이 원칙입니다. 다만 임차인은 이사 후 주민센터를 통해 해당 주택의 확정일자 부여 현황을 열람하여 제3자 임대 여부를 확인하고, 허위 실거주로 판명될 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q. 실거주 거절 후 집주인이 매매하거나 다른 세입자를 들이면 어떻게 되나요?
A. 정당한 사유 없이 2년 내에 제3자에게 임대한 경우 주택임대차보호법에 따른 손해배상 책임이 발생합니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자 임대 시 임대료 차액의 2년분, 또는 실제 입은 손해액 중 큰 금액으로 산정됩니다.
Q. 새로운 매수인이 실거주하겠다며 갱신을 거절할 수 있나요?
A. 기존 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유권 이전 등기를 마친 새로운 매수인이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 임차인이 기존 집주인에게 갱신청구권을 행사했더라도 갱신 거절 가능 기간 내에 등기를 마친 매수인이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다.
04계약 갱신청구권 단계별 진행 절차
➤ 전세 계약 갱신 절차는 권리 통보부터 퇴거 후 실거주 이행 확인까지 총 5단계의 시계열 순서로 체계적인 증거 수집과 함께 진행되어야 합니다.
- 1만료 6개월 전
등기부등본을 열람하여 소유자 변동 여부를 확인하고, 현행 임대료 시세와 5% 상한액을 계산하여 갱신 의사를 구체화합니다. - 2만료 6~2개월 전
집주인에게 문자메시지 또는 내용증명으로 계약 갱신청구권 행사 의사를 명확히 통보하고, 수신 및 도달 여부를 확인합니다. - 3만료 2개월 전 전후
집주인의 수용 또는 거절 의사를 회신받고, 실거주 거절 시 구체적인 거주 주체와 증빙(이사 일정 등)을 서면으로 요청합니다. - 4계약 체결 및 만료 시점
갱신 합의 시 5% 범위 내에서 보증금을 조정하고 계약서를 재작성하거나, 거절 시 보증금 반환 준비 및 이사 절차를 진행합니다. - 5퇴거 후 사후 관리
실거주 사유로 퇴거한 경우 관할 주민센터에서 확정일자 열람 신청을 통해 제3자 임대 여부를 정기적으로 확인합니다.
05의사표시 전달 시 유의해야 할 통보 수단과 효력 발생 기준
➤ 계약 갱신 통보는 도달주의 원칙에 따라 만료 2개월 전까지 상대방에게 성공적으로 전달되고 수신 확인이 이루어져야 합니다.
06전세 계약 갱신청구권 행사 전 필수 점검 사항
➤ 전세 계약 갱신청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 명확한 의사표시로 행사해야 법적 효력이 발생합니다.
- ✓임대차 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전 사이의 행사 기간 확인
- ✓과거 2기 이상의 월세 연체 사실이 없는지 납부 내역 확인
- ✓문자메시지, 통화 녹음, 내용증명 등 도달 사실을 입증할 수 있는 통보 수단 마련
- ✓임대료 증액 상한선(기존 보증금의 5% 이내) 및 협의 가능 범위 사전 검토
- ✓집주인의 직계존비속 실거주 주장 시 입증 서류 요구 계획 수립
정리하며
전세 만기를 앞두고 계신다면 지금 즉시 계약 만료일을 기준으로 2개월 전 시점이 언제인지 달력에 표기하고, 집주인에게 보낼 갱신 청구 문자 문안을 미리 작성해 두시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 갱신청구권 행사 후 중간에 임차인이 계약을 해지할 수 있나요?
A. 임차인은 갱신된 계약 기간 중이라도 언제든지 계약 해지를 집주인에게 통보할 수 있습니다. 이 경우 집주인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.
Q. 전세보증금을 5% 올려주지 않으면 집주인이 계약을 해지할 수 있나요?
A. 보증금 증액 청구는 당사자 간 협의 사항이므로 임차인이 5% 증액에 동의하지 않는다는 이유만으로 집주인이 계약 갱신을 거절하거나 퇴거를 요구할 수는 없습니다. 협의가 결렬되면 주택임대차분쟁조정위원회나 법원을 통해 적정 증액률을 조정받아야 합니다.
Q. 묵시적 갱신과 계약 갱신청구권 행사는 어떻게 다른가요?
A. 묵시적 갱신은 양측이 아무런 의사표시 없이 만료 2개월 전을 넘겨 계약이 자동으로 연장된 상태를 뜻하며, 이 경우 갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 따라서 묵시적 갱신으로 2년을 거주한 후에도 임차인은 남은 1회의 갱신청구권을 그대로 행사할 수 있습니다.
출처
- 법제처, 국가법령정보센터 주택임대차보호법 (확인일자: 2026-10-12)
- 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 업무 안내 (확인일자: 2026-10-12)
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